Bulle immobiliere en Belgique

Suite à plusieurs messages récents sur mon blog, je reprends la plume.
L'indice Trevi (indice de mesure des prix de présentation) est en légère baisse et selon Era, l'année 2007 devrait connaître une stabilisation voire une légère baisse.

Comme l'a fait remarquer un  lecteur de ce blog,  l'argent de la DLU a été massivement investi dans l'immobilier. Des rénovations de grand luxe en vue d'accueillir des eurofonctionnaires ont été réalisées. Seulement, il y a un point noir dans le tableau... J'ai lu récemment que les nouveaux arrivants (de l'UE) avaient en moyenne un budget de 650 Euros à consacrer à leur loyer. Mais alors à qui s'adressent les immeubles de standing qui restent en vente de très longs mois et ne trouvent pas preneur ? Qui veut mettre 500000 Euros dans un appartement ? Beaucoup de fonctionnaires vivent dans des studios proches des communautés et rentrent chez eux tous les W-E. J'ai une amie qui travaille pour l'Europe, elle dispose d'un beau salaire mais vit dans un appartement très modeste... Elle consacre son argent aux voyages essentiellement.
Bref, c'est un mythe qui s'écroule une fois de plus...
On oublie souvent que Bruxelles compte 20% de chômeurs, ce qui est énorme! Ce n'est pas à eux non plus que s'adresse ces nouvelles constructions... Bruxelles, c'est aussi la capitale sociale de l'Europe...
Bref, la hausse a été modérée en 2006 (6% en moyenne), les délais de mise en vente continuent à s'allonger et les rendements locatifs sont ridiculement bas voire négatifs vu les prix actuels!

Si, néanmoins, vous désirez acheter, je vous conseille de négocier directement 30% sur le prix de vente.

A bon entendeur...

La couverture de Trends/Tendances, de cette semaine, ne peut pas être plus explicite...

Et c'est pas fini, la BCE va certainement donner un nouveau tour de vis en juin. Allez, un petit 0,5 %... d'un coup.

Comme je vous l'avais signalé dans mon post précédent, la BCE relève son taux directeur d'un quart de point. Le loyer de l'argent sera donc un petit peu plus cher. Dans un contexte où le marché est occupé à se tasser (je vous invite à consulter l'Echo du 24 février dernier), l'immobilier pourrait bien continuer sa décrue. L'année 2006 sera, à mon avis, une année charnière. Sachez qu'une fois la spirale à la baisse enclenchée, la baisse des prix va toujours plus loin que les prévisions les plus pessimistes...

Autre phénomène prouvant que nous sommes bien dans un marché spéculatif: les ventes à la découpe. Il y a quelques mois, j'ai constaté que plusieurs immeubles entiers étaient mis en vente. Quelle ne fut pas ma surprise de revoir les appartements des mêmes immeubles vendus cette fois-ci séparément. Exemple: immeuble de la place Meiser (au-dessus de la librairie), immeuble Chaussée d'Alsemberg (proche du Champion). Les spéculateurs savent que le retournement est proche et tentent de plumer les moins informés avant qu'il ne soit trop tard. Vous savez, la meilleure manière de "sentir" le marché immobilier, c'est de vous promener. Regardez, dans votre quartier, combien de temps les panneaux A VENDRE restent affichés. C'est souvent très révélateur. Dans ma rue, une maison est maintenant en vente depuis presque 10 mois.

Bref, plus que jamais, soyez vigilant...A moins que vous ne soyez vendeur. Alors un conseil, vendez vite, empochez la plus-value et mettez vous en location. Certains ont franchi le pas; un néerlandophone d'Anvers et un ucclois (messages postés sur le forum Boursorama et sur le forum d'Immoscan).

Mieux vaut donc être patient plutôt que d'en prendre pour 40 ans...    

PS: Je suis également étonné de la concordance des marchés...Je vous invite à consulter le blog d'un "collègue" français: http://immoboum.canalblog.com/ . La bulle va-t-elle éclater ou se dégonfler en même temps chez nos voisins européens...? Aux US, ils ont tout de même une longueur d'avance.

Vous savez quoi? Les jeunes achètent de plus en plus tôt.

Extrait: "un crédit hypothécaire sur dix est désormais contracté par des 18-25 ans.
Les jeunes se ruent sur les crédits hypothécaires. Chez Fortis, leader du marché, un emprunt sur dix a été conclu par des 18-25 ans, en 2005. Ils étaient dix fois moins il y a cinq ans." Le Soir, 22 février 2006

J'ai envie de les appeler les prisonniers de la bulle. Les pauvres, ils devront peut-être attendre de longues années avant de pouvoir revendre. He oui, les jeunes, les taux remontent progressivement et on remarque un tassement du marché depuis la dernière partie de l'année 2005. J'espère juste que vous n'avez pas acheté trop petit ou avec des vices cachés... Good luck... Parce que 40 ans c'est long, très long surtout quand on assiste à un marché à la baisse...Cette génération du "tout tout de suite", quand même...

Prochain post: début mars pour une bonne nouvelle: notre ami Trichet va nous annoncer une nouvelle hausse du taux directeur.

Ca y est, ce cher Trichet a décidé de remonter les taux de la BCE de 0.25 point.

Conséquence: le crédit à l'habitation sera un peu plus cher. Pour preuve: les taux chez Fortis passent de 3.5% à 4%.

Trichet a affirmé qu'il n'y aura pas d'autres relèvements... Cependant, il ne tient pas à effrayer les marchés.
Et plusieurs experts pensent déjà qu'il y aura d'autres hausses. Le journal "Le Monde" en parle...Je vous laisse découvrir.

Voici le lien: http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-717139@51-701179,0.html

Et un extrait: "Rares sont les scénarios monétaires envisagés par les économistes dans lesquels la BCE ne remonte pas encore une fois ses taux. Celui de M. Codogno prévoit une hausse d'un quart de point tous les trimestres en 2006, ce qui porterait son taux directeur à 3,25 % fin 2006. Bruno Cavalier, économiste au Crédit agricole, situe la "neutralité monétaire" à 3,50 %. Il prévoit également des "hausses d'un quart de point par trimestre, espacées tout au long de 2006", la prochaine ayant lieu " en mars 2006".

Le message de Trichet est clair: il tire le signal d'alarme et met en garde les banques face à la flambée des prix de l'immobilier dans le monde entier...

Les banques seront-elles plus réticentes pour délivrer des prêts immobiliers?

Doit-on s'attendre à des hausses successives des taux de la BCE?

L'avenir nous le dira. Acquéreur potentiel: prudence! 2006-2007 pourraient être les années qui rentreront dans les annales de l'Histoire mondiale de l'Immobilier.

Ce W-E, "Le Soir" annonce qu'investir dans l'immobilier ça ne rapporte plus.

Extrait:

"La maison de rapport rapporte très peu
le 22/10/2005

En dix ans, le prix des appartements a grimpé en moyenne de 170 pc, alors que sur la même période, les loyers ont augmenté de moins de 20 pc, révèle samedi "Le Soir". Cet exemple illustre le constat selon lequel le placement dans un immeuble de rapport n'est plus très rentable. Quelque 500.000 foyers belges sont propriétaires d'un bien qu'ils mettent en location"

Cela illustre bien le déséquilibre entre le marché locatif et le marché de la vente.
Cette situation n'est pas tenable à long terme.

Les gens qui louent n'ont simplement pas les moyens. Il y a en effet 23% de chômage à Bruxelles et 50% de la population bruxelloise remplit les critères pour l'accès à un logement social. Dans ces conditions, acheter aux prix d'aujourd'hui pour du locatif, c'est aller droit dans le mur...

A mon avis, c'est l'augmentation des taux d'intérêt (très probable début 2006) afin de contrer l'inflation qui servira d'amorce à une baisse du marché immobilier.

Les professionnels de l'immobilier savent que c'est la fin des haricots mais se gardent bien de révéler quelconque information au grand public. Cela provoquerait la panique. Et puis surtout, ils poussent le marché jusqu'à son paroxysme afin de se faire un maximum de pognon avant les années de vaches maigres. L'immobilier fonctionne par cycles, c'est ainsi...

La preuve en est par cette journée de formation à destination des agents immobiliers sur le thème: " Economie du marché résidentiel: vers un éclatement de la bulle immobilière ". En voici le lien: http://www.cib.be/rootvivo/nl/first/OFIM/OFIM.asp. Formation qui aura lieu début 2006.

En un mot, il est urgent d'attendre afin de ne pas se faire plumer...

On y est... Voici un exemple de baisse dans le Sud de la France.

http://www.midilibre.com/actuv2/article.php?num=1129828991

La panique commence à s'installer... alors que chez nous, on continue de construire à gogo des immeubles à appartements à Bruxelles, à Louvain-la-Neuve...On attend un débarquement d'extra-terrestres, ou quoi ?La natalité n'est-elle pas en recul, la population en Europe occidentale n'est-elle pas vieillissante ? A vous de voir!

Le magazine français "Investir" propose de vendre. En effet, si vous voulez empocher vos dernières plus-values, c'est le moment. La sensation de richesse avec l'immo n'est qu' éphémère...
Alors vendez sans plus tarder avant de voir votre bien se déprécier... (cette rime irait bien dans le prochain morceau de rap sur "la bulle" (en effet, la bulle a maintenant sa chanson, on attend les T-shirts et autres accessoires, voici le lien: http://fr.audiofanzine.com/produits/index,idproduit,71511.html))

Autre nouvelle:

Les investisseurs.net vous proposent de louer plutôt que d'acheter à Bruxelles. Vous y serez gagnant financièrement. En voici un extrait et le lien:

"de 2000 à 2004 les prix des appartements à BXL ont augmenté en moyenne de 54,2%...ce taux de croissance (11,4% par an) est très nettement supérieur à la moyenne des 36 dernières années qui est de 5,1%...Il serait faux toutefois de penser que les prix ne peuvent que grimper....il va sans dire que la hausse de ces dernières années aura été exceptionnelle.A ces niveaux ci, il n'est donc pas exclu d'assister à un repli des prix de l'immobilier ou du moins à un ralentissement de la hausse."

http://les.investisseurs.net/CMArticles/ShowArticle279.asp?id=37437

Pour ceux qui pensent toujours que l'immobilier ne peut pas baisser...
Après The Economist, c'est au tour du magazine Les Echos...
Les revues spécialisées ne se voilent plus la face. A quand le tour de la presse grand public?

Les paris sont lancés!!!

Alors que le "Fonds du logement bruxellois" lance une nouvelle campagne de Pub, je dis "halte".
Voulez-vous vraiment rembourser un prêt pendant 27 ans pour un bien qui ne vous satisfera peut-être plus dans quelques années et que vous n'arriverez pas à revendre au prix où vous l'avez acheté?
Serez-vous toujours en mesure de rembourser vos mensualités si les taux augmentent ou si vous perdez votre emploi?

"La bulle aux US est sur le point d'éclater" a déclaré récemment A. Greenspan. Qu'en est-il pour le reste du monde? L'annonce officielle du krach fera grand bruit dans les médias étrangers. Les investisseurs vont alors retirer leurs billes du jeu. Les mois à venir seront décisifs.
La prudence s'impose.