21 juin 2005
Le vrai visage de l'immobilier...
"The Economist" consacre un dossier spécial sur la bulle immobilière mondiale... La Belgique est citée dans les pays à risque...
La couverture parle d'elle-même et une baisse de l'immobilier n'est même plus remise en cause. Pour preuve: le titre: AFTER THE FALL... Il reste à savoir quand la chute va avoir lieu et quelle en sera l'ampleur?
L'économie mondiale pourrait bien entrer en récession...
Un conseil: foncez en librairie vous procurer ce numéro inédit qui restera dans les annales.
Néanmoins voici quelques extraits en ligne:
http://www.economist.com/printedition/displaystory.cfm?Story_ID=4079458
www.economist.com/printedition/displayStory.cfm?Story_ID=4079027
Bonne lecture!
09 juin 2005
Le marché locatif en perdition
Voici un extrait de presse de LLB du 3/06/2005 ("l'heure est maussade en immobilier"):
Pour le 3e trimestre consécutif, l'indice des loyers haut de gamme pour l'Europe occidentale est en recul (- 0,4pc entre le 4e trimestre 2004 et le 1er de 2005). Plus précisément, ils ont diminué à Bruxelles (- 3,4pc), Londres West End (- 3,4pc) et La Haye (- 2,4pc), augmenté à Lyon (+ 4,7pc) et Madrid (+ 1,0pc) et sont restés stables dans toutes les autres villes.
Pourquoi ne pas profiter d'une baisse des loyers plutôt que d'acheter au prix fort ; attendre le calme après la tempête?
Une perte de revenus locatifs est-elle tenable à long terme avec une hausse continue des prix de vente?
A méditer
Un promoteur immobilier belge annonce un retournement du marché immobilier dans un interview accordé au journal « Le Soir ». Extraits du 22 mai 2005 (malheureusement, je n’ai pas trouvé de version informatique):
« Jean Thomas est l’administrateur délégué d’Immobel. Un homme puissant et écouté. Il prédit un retournement du marché immobilier »
« Cela signifie-t-il qu’on est en pleine surchauffe ?
J’en suis persuadé. On file droit dans le mur…. L’offre est trop importante. Les prix vont chuter.»
« Pourtant les notaires et géomètres annoncent la poursuite des hausses.
Eux, ils sont heureux. Ils signent des actes et ils font des relevés. Ils ont intérêt à dire que le marché va bien »
« Que va-t-il se passer alors ?
Les prix vont chuter ! Le marché est à 75% acquisitif. Avant, il était surtout locatif. Les taux sont historiquement bas. Il va y avoir une offre pléthorique de logements et un reflux vers le locatif. Et les prix vont chuter."
« …. Après 2001, quand le bulle Internet a explosé et que les Bourses ont chuté, tout le monde s’est tourné vers la brique. Un phénomène normal et cyclique »
« … Avec la bulle actuelle, de nombreux non professionnels travaillent dans la promotion. Ils sont là pour faire des « one shot ». Mais, ils partiront à la moindre crise »
Autre article intéressant qui démontre que la hausse nourrit la hausse (c'est encore le cas actuellement) mais lorsque le retournement aura lieu, la baisse nourrira la baisse...Cela pourrait faire mal à ceux qui ont contracté un prêt sur 30 ans et qui verront leur bien se dévaloriser...
http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm
Extrait : Une retombée des prix est probable.
La moins mauvaise méthode de prédiction consiste à reproduire les régularités passées, sauf lorsque l’on a une bonne raison de ne pas le faire.
En l’absence de rupture dans le processus de formation du prix des logements, force est de considérer que le niveau actuellement atteint par ce dernier par rapport au revenu par ménage est insoutenable sur le long terme.Après la période récente où la hausse a nourri la hausse, la baisse nourrira la baisse.
En revanche, on ne saurait préjuger du moment où le retournement se produira – dans trois mois, dans un an, dans deux ans : « lorsque les bornes sont franchies, il n’y a plus de limites ».
04 juin 2005
des prix fous dévoilés
Voici des exemples de ventes contés par des collègues et autres
constatations personnelles
-Anderlecht: prix achat en 2000 d'une maison: 150.000 E. Vente en 2004:
290.000 E (soit pratiquement le double).
-Forest (mauvais quartier): Achat en 2001 d'un appartement 1 chambre de 85
m2: 55.000 E. Vente en 2004 (fin): 150.000 E. (pratiquement le triple)
-Schaerbeek (maison type sociale quartier Meiser et donc mal insonnorisée):
Achat en 2001: 150.000 E. En vente sur Internet à (tenez-vous bien) 345.000
Euro (soit pratiquement 200.000 E de plus mais en vente depuis 4 mois)
-Même constatation pour le quartier des constellations à Woluwe (ancien
logement social, constructions de mauvaise qualité): prix tournant autour de
325.000 E - 350.000 E
Les chiffres officiels parlent de 50% d'augmentation mais nous sommes bien
au-delà...sur le terrain
MAIS BIEN SUR IL N'Y A PAS DE BULLE A BRUXELLES... C'est ce que certains
pigeons qui se sont endettés sur 25-30 ans à taux variables tiennent comme
discours.
02 juin 2005
Surchauffe et mise en garde
Depuis 2000, on assiste à une hausse fulgurante des prix de l'immobilier à Bruxelles et environ pour
parfois atteindre des sommets inégalés.
Les "professionnels" de l'immobilier vous disent depuis 5 ans que c'est le moment d'acheter car les taux sont bas.
Certes, mais ils omettent de vous dire que les prix ont doublé (voire parfois triplé dans certaines communes et pour certains biens) sur cette même période.
Les taux historiquement bas et l'éclatement de la bulle Internet en 2000 et la chute de la Bourse ont poussé les investisseurs à se diriger vers la brique en s'imaginant qu'elle est une valeur sûre et qu'une baisse n'est donc pas envisageable. Quant au commun des mortels, il pense que s'il n'achète pas maintenant, il ne pourra plus acheter demain (ceci est la définition d'une bulle spéculative).
Seulement, l'immobilier c'est cyclique. Et un retournement de marché est inévitable.
Pourquoi?
Pour de nombreuses raisons. En voici quelques unes:
-perte du rendement locatif (ce qui poussera à terme à la vente et augmentera l'offre de biens sur le marché)
-augmentation de l'offre de biens à vendre et allongement des délais de vente (les vendeurs savent qu'ils peuvent faire une plus-value conséquente mais les acheteurs sont de moins en moins solvables car les prix sont en décalage avec la réalité économique (revenus moyens trop faibles, chômage...). Ceci est vrai pour les primo-accédants.
Les personnes qui restent en mesure d'acheter sont celles qui revendent pour racheter un autre bien grâce à la plus-value réalisée. Mais cette catégorie d'acheteurs n'est pas inépuisable et va finir par se tarir.
Pour plus d'informations, je vous conseille de télécharger une étude sur le sujet sur www.bulle-immobiliere.org. Vous pourrez également dialoguer sur le forum...et consulter la revue de presse.
Pourquoi, me direz-vous, les notaires (pas tous) et les géomètres annoncent la poursuite de la hausse?
C'est leur gagne pain. Ils signent des actes et ils font des relevés. Ils ont intérêt à dire que la marché va bien...
Cependant la presse spécialisée parle de plus en plus de bulle immobilière. Les articles et blog citoyens à ce sujet fleurissent. Car le phénomène est généralisé au niveau mondial. Ce qui d'ailleurs inquiète les experts qui suivent la situation de très très près.
Et enfin, une seule bonne raison de ne pas acheter aujourd'hui:
acheter aujourd'hui au prix fort ne vous permettra peut-être plus de revendre (au même prix) demain. Pour les raisons évoquées ci-dessus mais également en cas de hausse des taux. Ce qui d'ailleurs pourrait précipiter le retournement du marché!!!